宅建業法② 不動産取引 代理と媒介

宅建業法② 不動産取引 代理と媒介

前回の記事では宅地とは何かについてを記事にしました。

勉強していると大変じゃ〜(^^;;。めまいがしてくる。

今回は宅建取引において、「代理」「媒介」の二つの形式があることを記事にしたいと思います。

代理と媒介

たとえば、AさんとBさんが不動産売買をしたいとします。

この時にAさんがとても忙しくて、なかなかBさんに会えないとします。契約する時間がなかなか取れなくて、Cさんに代理を頼んだとしましょう。

AさんとBさんの間に入って、Cさんが代理で契約を交わすことを「代理」と言います。AさんとBさんは直接会うことなく契約が完了することになります。

この時、Cさんは代理人にすぎません。契約の効果というのはAさんとBさんの間で生じることになります。「Aさんの建物がBさんのものになる」という感じになります。

代理人となるCさんには宅建の資格が必要になります。代理で土地や宅地の契約を行う場合、きちんと資格を持った人でなければなりません。

賃借の場合でも同じです。Aさんが所有しているアパートをBさんが家賃を払って住むとします。この時も、Cさんは代理で契約を行う形になるので、宅建の資格が必要になります。

ただし、AさんとBさんは資格は必要ありません。あくまで必要なのはCさんということになります。

「媒介」というのは結婚相談所に近い形式の取引になります。「仲介」と言ってもいいかもしれません。

買い手と売り手をCさんが見つけて、両者の間に入ってお膳立てをして取引をさせるという形になります。

この場合は、AさんとBさんが直接契約を交わすことになります。

不動産の売買にせよ、賃借にせよ、Cさんは媒介(仲介)をするだけになるので資格は要らないです。AさんとBさんも同じで、宅建資格は必要ありません。

ところで、不動産取引を業として行う場合は宅建の資格が必要になります宅建業法2条2号)。ここで「業」とはどういうことか整理しておきましょう。

「業として行う」ということは、二つの意味を持っています。「不特定多数の人を相手にする」という意味と、「反復継続」という意味です。

反復継続の意味は理解しやすいと思います。一回、二回ではなく、100回でも200回でも、継続して契約をこなすという意味になります。ところが、不特定多数というのはちょっといじくらしかったりします。

宅建の試験の時に、不特定に当たるか特定に当たるかというのが事例問題として出てきます。例えば、こんな感じです。

例題

宅地建物取引業の免許に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

  • ア Aの所有する商業ビルを賃借しているBが、フロアごとに不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、AとBは免許を受ける必要はない。
  • イ 宅地建物取引業者Cが代理して、Dの所有するマンション(30戸)を不特定多数の者に反復継続して分譲する場合、Dは免許を受ける必要はない。
  • ウ Eが転売目的で反復継続して宅地を購入する場合、Eは免許を受ける必要はない。
  • エ Fが借金の返済に充てるため、自己所有の宅地を10区画に区画割りして、不特定多数の者に反復継続して売却する場合、Fは免許を受ける必要はない。

正解:一つ

ア:正しい

Aは自己所有のビルをBに賃貸していて、Bはそのビルを転貸しています。自ら貸主となる行為は、転貸の場合も含め、宅建業に該当しません(宅建業法2条2号)。したがって、AもBも、免許は不要です。

イ:誤り

Dは、自らの所有するマンションを不特定多数の者に反復継続して分譲(売却)するのですから、宅建業に該当します(宅建業法2条2号)。したがって、宅建業の免許を受ける必要があります(同法3条1項)。

宅建業者Cに代理させたとしても、D自身の免許が不要になるわけではありません。

ウ:誤り

宅地又は建物の売買を業として行うことは、宅建業に該当します(宅建業法2条2号)。つまり、宅地又は建物の売主となる行為だけでなく、買主となる行為も宅建業に該当するわけです。宅建業を営む以上、Eは、宅建業の免許を受ける必要があります(同法3条1項)。

例外として、国や地方公共団体が宅建業を営む場合、これらのものには免許は不要です。これらの者には、そもそも宅建業法が適用されないからです(同法78条1項)。

しかし、国や地方公共団体から宅地又は建物の売却を受ける者までが免許不要になるわけではないので気をつけましょう。

エ:誤り

Fは、自己所有の宅地を不特定多数の者に反復継続して売却するのですから、宅建業に該当します(宅建業法2条2号)。したがって、宅建業の免許を受ける必要があります(同法3条1項)。

例題を解いてみるとスッと理解できると思います。宅建試験では、様々な事例を出して、宅建の資格がいる取引なのかどうかを判定させる問題が出ます。ここはじっくり過去問を解いて、考えてみるクセをつけましょう。何回か問題にチャレンジしてみれば、割とシンプルに理解できると思います。

今回はこんな感じにしておきましょう。「業として行う」という部分をきちんと理解することが大事です。事例問題で、業として行われる取引かどうかを問われることがあります。

大事なのでもう一度言います。不動産取引を業として行う場合は宅建の資格が必要になります

ここをきちんと押さえましょうね。次回の記事もお楽しみに〜(^。^)。

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コメント

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