宅建免許についての知識
前回の記事では不動産取引における媒介と代理について解説しましたね。また、不動産取引を業として行う場合は宅建の資格が必要ということについても解説しました。
「業として行う」とは何か、説明できますか。復習がてら、思い出してみて下さい(^｡^)。
なかなかきついですか？これくらい宅建の序の口ですよ^_^;。
反復継続して、不特定多数の人と取引をするということですね。自ら貸主となって、特定のお客さんと直接取引をする場合（代理人を挟まない場合）は、業に該当しないので、宅建の資格は必要ありません。
今回の記事では、宅建免許の効力について記事にできればと思います。
免許の申請や書き換え、更新、搭載事項（宅建業者名簿に記載されている事項のこと）、廃業したときの措置、みなし業者、免許不要で宅建業ができる団体についてお話しできればと思いまっす！
それでは〜、張り切って、行ってみまっしょう！
免許の申請方法と書き換え
免許の申請方法についてお話しします。一つの都道府県で宅建業を行う場合は、その都道府県知事に申請すればOKです。
複数の都道府県に支店を置いたり、別々の都道府県同士のお客さんを相手に宅建業を行う場合は国土交通大臣に申請することになります。この時、申請するときは知事を経由して大臣に申請することになります。
次に、免許の書き換えについてお話しします。
元々知事に申請を免許をもらった場合、一つの都道府県でしか取引はできないのですが、複数の都道府県で取引する必要が生じてくることもあります。
例えば、元々富山だけで宅建業をしていたとします。ですが、仕事の都合で東京にもオフィスを構えることになったとします。
そういった場合は免許を書き換えることになります。知事を経由して、国交大臣に免許書き換えの申請をしなくてはなりません。
逆に元々東京・富山で宅建業をしていた人が、支店を潰して、富山だけで宅建業をやっていくとなった時は、富山県知事に宅建免許書き換えの申請をすることになります。
事業所を移転だけする場合（移転する前後で事業所の数は変わらず１つだけの場合）は、移転先の知事に免許書き換えを申請することになります。
こんな感じになります。
免許の効力と更新・搭載事項
宅建免許の有効期間は５年間です。
自動車の免許のように、免許を更新する必要があります。５年に一度更新をしなくてはなりません。更新なのですが、免許の効力が切れる９０日前から３０日前までに更新を行わなければなりません。
ここは語呂合わせで覚えるようにしましょう。「クレナイサレナイ」っていう風に呪文みたいにして覚えましょう(￣▽￣)。
宅建業者名簿ってご存知ですか。宅建業者名簿とは、都庁や県庁にいけば誰でも見ることができるものになります。この名簿があれば、宅建免許を持っている人がどの業者にいるのかっていうのが、誰でも調べることができます。
この名簿に記載されている、宅建業者のいる会社の情報のことを搭載事項と言います。今はこの搭載事項という言葉に意味を把握しておいて下さい。
宅建業を廃業等をしたときの措置
縁起でもないことをいうようで気がひけるかも(^^;;。ここの知識はあまり触れたくはないですね。
下表を見て下さい。
届出事由というのは、宅建業を廃業する理由になります。
期限についてみましょう。宅建資格を持つものが①死亡した場合は、相続人がそのことを知った日から30日以内に届出をしなくてはなりません。この「知った日から」というのは民法でもよく出てきます。
たとえば相続放棄の申請というのは、遺産を残した親が死んだと知った日から30日以内に申請する決まりになっています。
どうして「死んだことを知った30日以内」という期限になっているのかというと、運悪く崖から落ちて、死後３ヶ月経過してから発見されたといったようなケースもありうるからです。
②〜⑤の事由の場合は、その事由が起きてから30日いないということになります。
届出義務者とは、「誰が廃業したということを申請するのか」、という意味になります。表だけ見てなんとなくイメージが湧いてくるのではないかと思います。
破産管財人というのは弁護士のことです。個人にせよ法人にせよ、破産手続きをすると弁護士が顧問としてつきます。その弁護士が破産管財人として財産を管理するということになります。
破産管財人は不動産の処分をしたりするのですが、その一環で宅建業免許の廃業届を出します。届出自由の項目は破産開始というふうに記載されます。
裁判所から命じられた仕事になるので、破産管財人は宅建免許などなくても不動産を売却することができます。
④の法人の解散とは、会社が潰れた時ということになります。潰れたときは事務手続きをする必要があります。清算人とは、その手続きをする人のことで、元取締役とか、元社長とか、事前に総会で選出された人である場合が多いです。
⑤合併したときの届出義務者ですが、これは表に書いてある通り、合併して消滅した方の会社の会社役員ということになります。
失効時点というのは、説明しなくてもいいくらいでしょう。書いてある通りです。
みなし業者とは？
みなし業者とは、残務処理をする業者です。取引の途中になっていた残務の後始末をする人は誰なのかということです。
不動産取引をして代金は払ったのだけど、宅建業者が亡くなってしまったので、不動産を受け取れていないというケースなどがこれに当たります。。
そのような場合は誰がみなし業者として残務整理をするのかも決められています。みなし業者は宅建免許がなくても取引を結了させることができます。
宅建業者が廃業したときの表に近しい感じがあります。このように定められているのですが、なんとなく常識の考え方でイメージしやすいと思います。
ここでちょっと覚えておいて欲しいことがあります。取引を結了する目的は「死亡、合併、廃業」の三つであるとされています。結了とは途中になっている取引を完了させるという意味です。結了という言葉について、少し頭に入れておいて下さい。宅建試験にはこの「取引を結了」というキーワードが問われることがあります。
免許不要で宅建業ができる団体
宅建免許不要で宅建業ができる団体があります。例えば、国、地方公共団体です。つまり役所で働く公務員の人たちは資格がなくても宅建取引ができるということになります。
都市再生機構や地方住宅供給公社、破産管財人が宅建資格を持っていなくても不動産の売買を行うことができます。
都市再生機構とは国が運営する独立行政法人のことで、大都市や地方で市街地の整備や賃貸住宅の供給、UR賃貸住宅（旧公団住宅）の管理を行う独立行政法人です。
地方住宅供給公社とは、都市再生機構と同じようなことをしている小中規模の期間になります。賃貸や不動産の仲介等をしている公的機関のことです。
破産管財人は先ほども説明した通り、破産者（もしくは破産会社）の代わりに財産を管理・処分する弁護士のことです。彼らは裁判所の指示を受けているので、資格がなくても不動産を処分することができます。
以上の、４つのいずれかに属する人は宅建資格がなくても不動産賃貸や売買の取引を行うことができます。
長ったらしい漢字ばかりで読むの疲れますよね、僕もキーボードを打ち込む手が疲れてきました´д` ;。
今日のところはこのくらいにしましょう。
難しい単語や名前ばかりで大変ですよね、
でもまだまだ序の口ですよ(^.^)。それにしても法律家ってこんな難しい漢字ばかりを相手にしていて大変ですよね。お疲れ様です。
次回の記事では免許の欠格事由に関する記事を書きます。勉強は辛いでしょうが、頑張りましょう。僕も記事を書くのを頑張ります！！
