宅建業法① 宅地とは何?

宅建業法① 宅地とは何?

前回の記事で宅建試験の基本的なことと、取るとどんなメリットがあるのかを解説しました。

全く新しいことを勉強するときは精神の消耗が激しい。記事一本書くだけで心身が消耗するのを感じる(^◇^;)。

それでは張り切って行ってみましょう。

宅地建物取引業とは、不動産売買をするときにトラブルが起きないように、有資格者が物件の重要事項を説明したり、契約書に記名・押印をすることです。

「宅地または建物の取引を業として行おうとする場合は、宅建業の免許を受ける必要があります」。

では宅地とは何かわかりますか?単純に建物が立っている土地という意味で、一括りにしてはいけません。

本記事ではこの「宅地」について深掘りして解説したいと思います。

宅地とは何か?

宅地とは何かについてお話しします。

宅地とは、現在建物が立っている土地という意味もありますが、建物を建てる目的で取引される土地という意味もあります。用途地域内の土地宅地とみなされます。

まずは「建物を建てる目的で取引される土地」という文言を説明させて下さい。用途地域内の土地に関してはもう少しあとで解説します。

「建物を建てる目的で取引される土地」を扱う時に気をつけて欲しいのが、建物を建てる目的で取引をするのであれば、不動産登記簿の地目とは関係がないということです。

↑何喋っているのかわからないですよね( ̄◇ ̄;)。この部分の意味、わかりにくいので、もう少し詳しくみてみましょう。

ここで不動産登記簿というものに触れたいと思います。不動産登記簿とは不動産の、物的状況や権利関係について記載された書類になります。

不動産登記簿には土地登記簿と建物登記簿の2種類があり、そのどちらも不動産を管轄する登記所(法務局)に保管されています。

↓こんな感じの書類になります。ちょっとぼやけていてすいません~_~;。

不動産登記簿には表題部、甲区、乙区、共同担保目録に分けられています。

表題部には土地もしくは建物の所在地番や地目、面積に関する情報が記載されています。

権利部(甲区)には所有者に関する情報、権利部(乙部)所有権以外の情報(抵当権、地上権、賃借権など)に関する情報が記載されています。

共同担保目録に関しては今はそこまで理解する必要はありません。ここはあまり気にしないでください。

どど〜んと拡大してみましょう。不動産登記簿の表題部をみて下さい。

表題部のところに、「②地目」という項目がありますね。地目とは、その土地がどんなふうに使われているかを示すものになります。地目に書かれる項目にはこれらのものがあります↓。

宅地水道用地
用悪水路
ため池
牧場
原野井溝
塩田保安林
鉱泉地公衆用道路
池沼公園
山林学校用地
墓地鉄道用地
境内地雑種地
運河用地 

取引しようとする不動産の不動産登記簿をみて、地目が「宅地」と記載されていても、その宅地を宅地とみなすかどうかは別問題です。

その土地の現況が一番大事になります。現況と言うのは今どう言う状態かと言う意味です。

登記された土地と言うのは、登記されてからしばらく時間が経過していることがあります。なので地目と現況が解離していることがあります。

地目に宅地と記されているのだけど、実際見てみたら墓地だったみないな事例はよくある話です。逆に墓地と記されていても、ほとんど更地になっている宅地という場合もあります。

建物を建てる目的で取引する土地を扱うときは、現況がどうなっているのかを確認する必要があります。

そして用途地域内の土地についても説明をします。

用途地域内にある土地と言うのは、取引する時に宅建の資格が必要になる宅地とみなされます。

用途地域とは、都市計画法で決められている通り、13種類ある地域のことを言います。地域をどんなふうに活用するかを決めるものです。用途が混在しないようにすることを目的にしています。

住居、商業、工業などの大枠で土地利用を定めるもので、13種類があります。

これら13種類のいずれの用途地域に含まれる土地は宅地とみなされ、取引するときは宅建の資格が必要になります。

宅地とは別の用語で建物とは何かについても触れておきます。

建物とはその名の通り、建物のことです。倉庫や事務所なんかも建物に含まれます。建物に関してはこれ以上説明は要らないくらいだと思います。

今回はここまでにしましょう。

いやー、大変ですね、不動産の勉強は難しい。

次回は取引の方法について記事にしたいと思います。お楽しみに〜!

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