宅地とは何？
前回の記事で宅建試験の基本的なことと、取るとどんなメリットがあるのかを解説しました。
全く新しいことを勉強するときは精神の消耗が激しい。記事一本書くだけで心身が消耗するのを感じる(^◇^;)。
それでは張り切って行ってみましょう。
宅地建物取引業とは、不動産売買をするときにトラブルが起きないように、有資格者が物件の重要事項を説明したり、契約書に記名・押印をすることです。
「宅地または建物の取引を業として行おうとする場合は、宅建業の免許を受ける必要があります」。
では宅地とは何かわかりますか？単純に建物が立っている土地という意味で、一括りにしてはいけません。
本記事ではこの「宅地」について深掘りして解説したいと思います。
宅地とは何か？
宅地とは何かについてお話しします。
宅地とは、現在建物が立っている土地という意味もありますが、建物を建てる目的で取引される土地という意味もあります。用途地域内の土地も宅地とみなされます。
まずは「建物を建てる目的で取引される土地」という文言を説明させて下さい。用途地域内の土地に関してはもう少しあとで解説します。
「建物を建てる目的で取引される土地」を扱う時に気をつけて欲しいのが、建物を建てる目的で取引をするのであれば、不動産登記簿の地目とは関係がないということです。
↑何喋っているのかわからないですよね(￣◇￣;)。この部分の意味、わかりにくいので、もう少し詳しくみてみましょう。
ここで不動産登記簿というものに触れたいと思います。不動産登記簿とは不動産の、物的状況や権利関係について記載された書類になります。
不動産登記簿には土地登記簿と建物登記簿の２種類があり、そのどちらも不動産を管轄する登記所（法務局）に保管されています。
↓こんな感じの書類になります。ちょっとぼやけていてすいません~_~;。
不動産登記簿には表題部、甲区、乙区、共同担保目録に分けられています。
表題部には土地もしくは建物の所在地番や地目、面積に関する情報が記載されています。
権利部（甲区）には所有者に関する情報、権利部（乙部）所有権以外の情報（抵当権、地上権、賃借権など）に関する情報が記載されています。
共同担保目録に関しては今はそこまで理解する必要はありません。ここはあまり気にしないでください。
どど〜んと拡大してみましょう。不動産登記簿の表題部をみて下さい。
表題部のところに、「②地目」という項目がありますね。地目とは、その土地がどんなふうに使われているかを示すものになります。地目に書かれる項目にはこれらのものがあります↓。
| 宅地 | 水道用地 |
| 田 | 用悪水路 |
| 畑 | ため池 |
| 牧場 | 堤 |
| 原野 | 井溝 |
| 塩田 | 保安林 |
| 鉱泉地 | 公衆用道路 |
| 池沼 | 公園 |
| 山林 | 学校用地 |
| 墓地 | 鉄道用地 |
| 境内地 | 雑種地 |
| 運河用地 |
取引しようとする不動産の不動産登記簿をみて、地目が「宅地」と記載されていても、その宅地を宅地とみなすかどうかは別問題です。
その土地の現況が一番大事になります。現況と言うのは今どう言う状態かと言う意味です。
登記された土地と言うのは、登記されてからしばらく時間が経過していることがあります。なので地目と現況が解離していることがあります。
地目に宅地と記されているのだけど、実際見てみたら墓地だったみないな事例はよくある話です。逆に墓地と記されていても、ほとんど更地になっている宅地という場合もあります。
建物を建てる目的で取引する土地を扱うときは、現況がどうなっているのかを確認する必要があります。
そして用途地域内の土地についても説明をします。
用途地域内にある土地と言うのは、取引する時に宅建の資格が必要になる宅地とみなされます。
用途地域とは、都市計画法で決められている通り、13種類ある地域のことを言います。地域をどんなふうに活用するかを決めるものです。用途が混在しないようにすることを目的にしています。
住居、商業、工業などの大枠で土地利用を定めるもので、13種類があります。
これら13種類のいずれの用途地域に含まれる土地は宅地とみなされ、取引するときは宅建の資格が必要になります。
宅地とは別の用語で建物とは何かについても触れておきます。
建物とはその名の通り、建物のことです。倉庫や事務所なんかも建物に含まれます。建物に関してはこれ以上説明は要らないくらいだと思います。
今回はここまでにしましょう。
いやー、大変ですね、不動産の勉強は難しい。
次回は取引の方法について記事にしたいと思います。お楽しみに〜！
